许家印的“痛点”:恒大为何成都优化公司加速释放利润?回A为何再延一年?-云拓网

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许家印的“痛点”:恒大为何成都优化公司加速释放利润?回A为何再延一年?

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许家印的“痛点”:恒大为何成都优化公司加速释放利润?回A为何再延一年?

云拓网 2017-11-13 15:05:45 新闻资讯 111 ℃

面临严峻的回A重组大考,许家印最终选择了加速释放利润。

11月7日,中国恒大(03333.HK)公告,许家印将利润承诺由888亿元提升至1650亿元。

随着业绩快速释放,中国恒大在三季度一举夺得“地产市值冠军”,出乎意料地超过万科。

业界对此颇有争议,并由此引发一个新问题——在销售收入与盈利能力相差无几的前提下,中国恒大为何此时快速释放业绩,大幅做大市值并超过万科?

更关键的悬念是,回归A股的监管审批俨然成为许家印的“痛点”。

最新公告称,重组深深房A(000092.SZ)协议时间再度推迟至2021年1月31日。这意味着恒大借壳回归A股又推迟了一年,理论上恒大回A将有38个月筹划时间。

上述举措步步惊心,给海内外投资者带来无限遐想。许家印的“痛点”如何解决?(相关文章请阅读《股价暴涨538%,市值涨破4100亿,许家印“下一步”怎么走?》)

对于投资者而言,最紧迫的问题在于,深深房A年内还有机会复牌吗?

“第三轮战投”尘埃落定

11月6日,中国恒大第三轮战投尘埃落定,引进600亿资本金。

公告显示,凯隆置业、恒大地产以及控股股东许家印,与第三轮投资者订立增资协议。

此次引入投资者共六家,包括山东高速、苏宁电器、深圳正威、嘉寓投资、广州逸合、四川鼎祥,分别出资 200亿、200亿、50亿、50亿、50亿、50 亿元。

按照第三轮增资前人民币3651.9亿元的定价,上述六家投资者向恒大地产增资600亿元资本金,占恒大地产扩股后约14.11%权益。

至此,三轮增资合计引进1300亿元资本金,共获得恒大地产经扩大股权约 36.54%权益。

需要指出的是,凯隆置业持股比例下降至 63.46%。另外值得关注的是,许家印将利润承诺提升至1650亿元。

公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,3年合计1650亿元。

这一业绩承诺远超去年公布的“对赌协议”,即2017年至2019年3年实现888亿元的承诺利润。与此相比,最新利润承诺提升了近一倍。

随后于11月8日,中国恒大公告称,暂无计划对恒大地产进一步增资。

最新进展表明,中国恒大将于11月23日上午10时举行股东特别大会,商议批准第三轮增资。

“兵分两路”筹划资本运作

“第三轮战投”融资额高达600亿元,远超此前业界预期,这究竟说明了什么?

据了解,许家印的最大目标在于通过借壳回归A股上市。但是,其中仍然面临诸多障碍需要逐一厘清。

一位大型公募基金投资人士告诉华尔街见闻,面对复杂的房地产调控局势,许家印采取了“两条路径”来化解遇到的现实难题。这也意味着中国恒大通过“兵分两路”来筹划资本运作。

一方面,许家印希望通过稀释控股权,引进战略投资者。这一点从引进的资本金远超预期表现得更为明显,凯隆置业对于恒大地产的控股权进一步稀释至63.46%。这样带来了一箭双雕的效果,不仅大大降低了负债率,同时也优化了股权结构,为回归A股打下基础。根据证监会规定,在借壳交易中不允许配套融资,恒大地产在借壳前进行大额融资实属必要。

鉴于恒大地产的庞大规模,深深房的壳有点太小了。简单假设发行价格为10元,即使是按2000亿元的估值注入恒大地产,中国恒大可获得深深房A股股份200亿股,使重组后公司的社会公众股比例远低于10%,会引发退市风险。若重组成功,这些新进投资者的持股将被认定为“社会公众”股,从而满足相关法规对流通股比例的强制性要求。

另一方面,借壳带来了H股估值提升动机。

对比绿地集团(600606.SH)借壳金丰投资,2013年12月底,绿地集团注入资产约667亿元,而承诺2015-2017年三年合计实现扣非后归母净利润不低于165亿元,即未来三年净利润占估值的比例为24.7%。

照此标准,恒大地产近2000亿元的估值并不高,按照绿地方案中同样的比例,恒大地产对应的估值可达3590亿元。

然而,2016年9月底,中国恒大作为恒大地产的母公司在港估值才不到700亿港元。基于此,如果将恒大地产以3000亿元甚至更高的估值注入深深房会面临较大挑战。对于中国恒大而言,提高其港股估值的动机大大增强了。

基于复杂的现实原因,许家印采取了上述“两条路径”,一方面引进大型战略投资者,优化股权结构;另一方面在H股做大做强市值,并在不到一年时间里快速超越万科。

业界人士还指出,第三轮战略引资传递一个新信号——首富许家印选择了加速释放利润,未来三年的利润承诺高达1650亿元。

通过回归A股前集中释放业绩,支撑H股估值迅速提升,从而填平了境内外市场的估值落差,非常有助于恒大地产借壳回归A股。

引发一场“估值玄机”

作为中国恒大(03333.HK)回归A股的借壳对象,深深房A停牌至今已经13个月之多。

股价方面,中国恒大10日收报31.35港元/股,相对深深房A大幅溢价。

对比来看,深深房2016年9月13日停牌前收报11.17元/股,总市值为105亿元。恒大地产估值为其总市值的40倍。

有关人士测算,目前港股TOP 20上市房企平均动态PE约15倍,按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算,市值将达7500亿。对比中国恒大目前的市值,未来仍有巨大上涨空间。

目前市场关注的焦点在于,恒大地产的估值究竟有何玄机?

据了解,2016年10月3日,中国恒大的境内子公司凯隆置业与深深房A签署了《关于重组上市的合作协议》,计划将凯隆置业旗下的恒大地产以借壳方式注入深深房A。

截至2016年6月底,恒大地产的总资产、总负债(包括永续债)和所有者权益占中国恒大总额的比例分别为92.68%、92.67%和92.87%,剩下7%多点的非地产业务的资产和负债均被划归恒大集团。

如借壳顺利完成,在港上市的中国恒大将基本上转变为一家控股型的平台公司。

然而,公布的方案未确定恒大地产的估值,仅阐明标的资产交易价格将以相关资产评估机构的评估结果为基础,由交易各方协商确定。

截至今年10月底,恒大合约销售金额为4223.4亿元,累计合约销售面积为4247.2万平方米,全年销售突破5000亿元是板上钉钉。

以今年中报公布的14.5%净利润率估算,恒大将实现1000亿左右的净利润,今年就可完成全部承诺利润的六成。

通过对比发现,截至11月10日,碧桂园总市值为2614.81亿港元;万科A总市值为3026.87亿元人民币(约3555亿港元)。而中国恒大总市值高达4123.82亿港元。 

基于恒大强劲的发展预期,各大机构均认为恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润新承诺,给予恒大买入评级。在众多券商给出的目标价中,最高的是国泰君安的42.1港元。

花旗指出,三轮引资前和引资后,恒大地产估值分别为3650亿元和4250亿元人民币,较第一二轮融资后估值的2680亿元大幅提升。而且,中国恒大除了控股63.46%恒大地产外,还全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。

国泰君安最新研报显示,在第三轮引战投后,恒大地产估值达 4251.9 亿元人民币,折合成港币则超5000亿港元。 

上述公募基金投资人士告诉华尔街见闻,目前来看,恒大地产已售未结算收入巨大,这给与许家印完成利润承诺巨大的信心。

中国恒大总裁夏海钧透露,评估机构正在针对恒大地产的土地资产进行重估,资产重估后的价格将决定恒大地产上市时的估值。

深深房A年内会复牌吗?

目前,恒大与深圳国资委旗下深深房A(000029.SZ)就借壳重组一事仍在磋商。

令投资者们倍感疑惑的是,恒大在公告中将重组协议的最后时间推迟一年至2021年1月31日。

恒大相关负责人表示,受公司体量和政策影响,具体“回A”时间不能确定。而目前中国恒大总市值达4123.82港元。

最新消息显示,恒大地产需要在2021年之前与深深房达成借壳重组协议,否则凯隆置业要承担相应的责任。

在此要求下,业界相信恒大地产回A的步伐会加快。恒大啥时候能“回A”?更有投资者发出疑问,今年内深深房A还有机会复牌吗?

据有关人士透露,关于今年内深深房A是否还有复牌机会,或许还有进一步的消息将要公布。

成都网站关键词优化为深圳国资改革的重磅借壳案例,深深房未来的走势值得期待。有投资者认为,深深房A复牌后或有十几个涨停板。另外,恒大概念股应该也会有比较好的机会。

与此同时,深深房A正在迫不及待地等待重组早日到来。

10月25日,深深房A发布2017年三季报,2017年1-9月实现营业收入9.65亿元,同比下降44.71%;房地产开发行业平均营业收入增长率为29.19%;归属于上市公司股东的净利润1.50亿元,同比下降36.85%,房地产开发行业平均净利润增长率为30.38%,公司每股收益为0.15元。

公告显示,如果公司在2021年1月31日前尚未完成重组工作,第三轮投资者将有权在有关限期届满后两个月内向凯隆置业提出下列要求,包括以原有投资成本回购第三轮投资者所持有的股权;或者由凯隆置业向战略投资者转让部分恒大地产股份,转让比例为战略投资者所持股份的50%。

360借壳江南可供参照?

上周初,证监会对于360借壳表示支持,仅隔了一天江南嘉捷就复牌,并连续4个一字板,从而激活了A股。

舆论认为,证监会选择中概股的标志性公司——360回归A股借壳上市,预示着股市重大资产重组政策发生了转向,这不能不引起机构和投资者重视。

华东师范大学企业与经济发展研究所所长李志林表示,此表态犹如一石激起千层浪。证监会不只是支持360一家中概股回归借壳,只要符合证监会的三个条件,即“符合国家重点产业发展方向”、“掌握核心技术”、“具有一定规模”的境外上市中概股,都可以回归A股并购重组,借壳上市。

有关消息称,360借壳之后,证监会释放出一种信号,境外公司参与A股重组条件有所放松,这也有利于恒大借壳推进。

不过,360处于时下政策大力扶持的网络安全领域,而处于房地产调控周期的恒大地产未必能获得同等的待遇。

对比360回归A股,期间的波折非同一般。首先是在纳斯达克经历了艰难的退市博弈;其次,360私有化之后,苦苦煎熬与等待了一年多时间才获得借壳机会。

另一个案例是万达商业,其从H股退市至今仍无回归A股的进展,从而陷入一筹莫展的困境。

一位私募基金人士告诉华尔街见闻,由于恒大公告显示回A时间再次被推迟一年,我们或许可以看出一些端倪,恒大地产回归A股之路还很漫长。从这方面而言,360借壳可供参照的意义并不大。

舆论普遍认为,正是A股对于房地产行业政策审批的不确定性,成为许家印玩转A股与H股的“痛点”。

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